La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).

Cette majorité est exigée pour prendre les décisions relevant de tâches plus importantes que la simple gestion courante de l'immeuble.

Organes de la copropriété

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :

• désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical,
• décision de déroger à la mise en concurrence de syndics,
• délégation de pouvoir (procuration) de prendre l'une des décisions susceptibles d'être prises à la majorité simple,
• délégation de pouvoir concernant la mise en application, le suivi des travaux et les contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges si la copropriété comporte au plus 15 lots.

Travaux et équipements

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :

• autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci,
• travaux affectant la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels,
• travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre,
• installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau de communication interne à l'immeuble qui porte sur une partie commune,
• installation de compteurs d'eau froide divisionnaires,
• installation de compteurs d'énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
• travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration de l'immeuble,
• demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires,
• suppression des vides-ordures pour des impératifs d'hygiène.

Sécurité de l'immeuble

La majorité absolue est exigée pour les décisions portant sur la sécurisation de l'immeuble (accès des forces de l'ordre à l'immeuble et transmission des images réalisées...).

Vente et répartition des charges

La majorité absolue est exigée pour prendre les décisions suivantes :

• conditions de vente d'une partie commune résultant d'une obligation légale (établissement de cours communes par exemple),
• modification de la répartition des charges suite au changement d'usage d'un partie privative.

Lorsque la majorité absolue n'a pas été obtenue, l'organisation d'un 2e vote est possible à la majorité simple :

• immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
• ou dans les 3 mois au cours d'une nouvelle assemblée générale si le projet n'a pas recueilli le 1/3 des voix.

Une décision prise en assemblée générale peut être contestée pour un motif :

• de fond (exemple : décision qui est contraire au règlement de copropriété)
• ou de forme (exemple : décision qui n'a pas été inscrite à l'ordre du jour).

Seul un copropriétaire défaillant ou opposant peut contester la décision.

Pour contester la décision, il faut saisir le tribunal de grande instance (TGI) du ressort de l'immeuble dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.

Cette notification doit être réalisée par le syndic dans un délai d'un mois à partir de la tenue de l'assemblée générale.

L'action doit être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.

Si le tribunal reconnaît l'action fondée, il annule la décision et peut accorder des dommages et intérêts au copropriétaire concerné.

Dans le cas contraire, le copropriétaire peut être condamné à des dommages et intérêts s'il a abusivement saisi le tribunal.